กระปุกออมสิน Money Literacy

รับเงินปันผลผ่านกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

สนใจติดตามข่าวสารการลงทุนได้ที่ http://twitter.com/MrMessenger

เคยได้ยินกันใช่ไหมครับ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) ชื่อก็บอกตรงๆอยู่แล้วว่าเป็นกองทุนที่นำเงินลงทุนไปลงทุนในสินทรัพย์ประเภทไหน

ใครจะอยากซื้อกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์กัน? เอาเงินไปซื้อที่ดิน ซื้อคอนโดฯ ตามแนวรถไฟฟ้า ดีกว่าตั้งเยอะ (หลายท่านคงคิดเช่นนี้) แต่ลองมองในอีกมุมหนึ่งนะครับ หากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ว่านี้ ไปลงทุนใน รีสอร์ทโรงแรมห้าดาว โรงงานในนิคมอุตสาหกรรม สนามบินที่สวยงามฝั่งทะเลอ่าวไทย หรือแม้กระทั่ง ห้างสรรพสินค้าใหญ่ๆ ฯลฯ การลงทุนแบบนี้ เริ่มน่าสนใจขึ้นมาหรือยังเอ่ย

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ข้อจำกัดอย่างแรกก็คือ สภาพคล่องต่ำ หรือพูดเป็นภาษาชาวบ้านก็คือ ขายยาก จะหาคนมาซื้อต่อที ต้องใช้ระยะเวลาไม่น้อยเลย ส่วนข้อจำกัดอย่างที่สอง ก็คือ ใช้เงินลงทุนจำนวนที่สูง และถึงแม้จะกู้มาซื้อ ก็มีภาระผูกพันกัน ๒๐ ปี ไม่ก็ ๓๐ ปี หากเกิดเหตุให้รายได้ขาดมือ แล้วส่งเงินไม่ครบตามกำหนดชำระก็งานเข้าแน่ๆ จึงยิ่งทำให้ช่องทางในการสร้างความมั่งคั่งให้กับเราดูแคบลงในทันที ลองนึกดูเล่นๆ อุปสรรคในการลงทุน กับการปฏิบัติธรรมมักจะคล้ายๆกัน สังเกตดูครับ เราเริ่มลงทุนเพราะคาดหวังให้เงินเราโตขึ้นในอนาคต เราเริ่มปฏิบัติธรรม เพราะเราอยากออกจากกองทุกข์ แต่แล้ว... เราก็พบว่าเงินเริ่มต้นลงทุนเรามีน้อยเกินกว่าจะทำให้มันโตเร็วขึ้นได้ในทันที เช่นเดียวกัน พอตัดสินใจปฏิบัติธรรมขึ้นมา เราก็พบว่า เรายังมีกิเลสอีกตั้งเยอะที่ยังละได้ไม่หมด จะเรียกว่า ทำบุญมาน้อย ก็คงจะได้

ครูบาอาจารย์ท่านเคยสอนว่า มนุษย์เราไม่ควรท้อถอยกับอุปสรรคน้อยใหญ่ข้างหน้า แต่ให้ทำความเพียรตามทรัพยากรและตามกำลังของเราที่มี ท้ายที่สุดของผู้มีความเพียร จะช้าเร็ว ก็บรรลุเป้าหมายได้เช่นเดียวกัน

เงินเริ่มต้นในการลงทุนผ่านกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ก็เหมือนกับการลงทุนผ่านกองทุนรวมประเภทอื่น เงินไม่ถึงหลักหมื่น คุณก็สามารถเป็นเจ้าของร่วมในอสังหาริมทรัพย์ดีๆได้ทันที ถึงแม้ปัจจุบันจะมีกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไม่เยอะมาก แต่ก็มีการเปิดกองทุนใหม่ๆทยอยออกมาต่อเนื่อง หลักๆแล้วนักลงทุนที่เข้ามาลงทุนในกองทุนประเภทนี้ จะคาดหวังผลตอบแทนในรูปของเงินปันผลซึ่งมีโอกาสได้รับสูงกว่าเงินฝาก ตราสารหนี้ และหุ้นบางประเภทอุตสาหกรรม จึงถือเป็นการลงทุนในระยะยาวรูปแบบหนึ่งที่น่าสนใจไม่แพ้การลงทุนในสินทรัพย์ประเภทอื่นครับ

เราสามารถแบ่งประเภทของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ออกไปได้ ๒ ประเภทด้วยกัน
๑. ซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นมาเพื่อบริหาร (Freehold)
๒. ลงทุนในสิทธิการเช่าหรือสัญญาเช่า (Leasehold)
ผู้ที่เกี่ยวข้องกับกองทุนหลักๆ ก็จะมีตามแผนภูมิด้านล่างนี้ครับ

ขั้นตอนในการจัดตั้งและบริหารกองทุนทั้งแบบ Freehold และ Leasehold ก็เหมือนกันคือ ผู้จัดการกองทุนนำเงินของนักลงทุนไปลงทุน และผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์ คอยบริหารสินทรัพย์นั้นๆ และได้รับค่าตอบแทนในการบริหารสินทรัพย์ เนื่องจากผู้จัดการกองทุนไม่มีความชำนาญในการบริหารอสังหาริมทรัพย์ได้เอง

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ประเภท Freehold เป็นกองทุนรวมที่เป็นเจ้าของในอสังหาริมทรัพย์ และนำรายได้จากการให้เช่าพื้นที่ หรือบริหารสินทรัพย์มาจ่ายเป็นเงินปันผลให้แก่นักลงทุน เมื่อยกเลิกกองทุน สามารถขายอสังหาริมทรัพย์ออกไปแล้วนำมาเฉลี่ยคืนให้แก่นักลงทุนได้ด้วย ซึ่งแตกต่างจากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ประเภท Leasehold ที่ลงทุนโดยการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เลยไม่มีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ ที่ทำได้ก็แค่ นำรายได้จากการเช่าพื้นที่มาจ่ายเงินปันผล แต่เมื่อครบกำหนดอายุสัญญาเช่า ไม่สามารถขายอสังหาริมทรัพย์ออกไปได้ (ไม่ใช่ที่ดินของตัวเอง จะขายออกไปได้ยังไง จริงไหมครับ) ท้ายที่สุด กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ประเภท Leasehold จะมีมูลค่าลดลงจนเหลือศูนย์เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่า (อ้าว Leasehold นี้มันแย่กว่า Freehold นี่นา)

เจออย่างนี้ หลายท่านอาจลงความเห็นว่า Freehold ดีกว่า Leasehold เพราะมูลค่าทรัพย์สินไม่ลดลง แถมยังมีโอกาสกำไรเพิ่มสูงขึ้น ถ้าที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้นมีราคาสูงกว่าตอนที่กองทุนเข้าไปลงทุน คิดอย่างนี้กันใช่ไหมครับ?

ตามความเห็นส่วนตัวของผม “ไม่จำเป็นเสมอไปที่ Freehold จะดีกว่า Leasehold” เพราะ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ประเภท Leasehold ส่วนใหญ่จะชดเชยข้อเสียด้วยการจ่ายปันผลในอัตราที่สูงกว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ประเภท Freehold พอถึงตรงนี้ การเลือกว่าจะลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ประเภทไหน ก็ไม่ใช่แค่ดูว่าเป็น Freehold หรือ Leasehold แค่อย่างเดียว แต่ ทำเลที่ตั้ง, โอกาสในการหารายได้, อัตราการปล่อยเช่าพื้นที่ของอสังหาริมทรัพย์ (occupancy rate) และความเสี่ยงอื่นๆที่มีผลกระทบต่ออสังหาริมทรัพย์ ต้องนำมาวิเคราะห์รวมกันก่อนตัดสินใจลงทุน ทั้งหมด (ซึ่งต้องใช้ความเพียรในการศึกษาระดับหนึ่ง แต่ครูบาอาจารย์บอกไว้แล้วนะครับ ว่าห้ามท้อถอย ...)

อ้อ เกือบลืมไป ข้อดีอีกอย่างของการลงทุนผ่านกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ก็คือ นักลงทุนสามารถซื้อขายกองทุนในตลาดรองผ่านตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยได้ ซึ่งเพิ่มความสะดวกยิ่งขึ้น เมื่อเทียบกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรง

ใครที่ทนกับการลงทุนระยะยาวไม่ได้และรอคอยเงินปันผลปีละครั้งสองครั้งไม่ไหว อยากได้กำไรเร็วๆแรงๆ ลองปรับความคิดใหม่ว่า เงินปันผลจากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เป็นรางวัลตอบแทนในความอดทนและความตั้งใจออมเงินของเรานะครับ หากคิดไว้แค่นี้ก่อน พอเราทำได้ เราก็จะยิ่งมีกำลังใจในการถือกองทุนต่อไป และเริ่มเปลี่ยนจากการเก็งกำไร เป็นคำว่า “ลงทุน” อย่างแท้จริง ผมไม่เคยเห็นใครที่อยากพ้นทุกข์ แล้วพ้นทุกข์ได้ทันทีซักราย อะไรที่ได้มาง่ายๆ เรามักจะไม่รู้คุณค่าหรอกครับ เราต้องให้เวลาเป็นเครื่องพิสูจน์มัน เช่นเดียวกัน เราจะรู้คุณค่าของธรรมะ ก็ต่อเมื่อเราให้เวลากับธรรมะ อย่ามัวแต่ “ทำเงิน” จนลืม “ทำธรรมะ” ก็แล้วกัน

---

แบ่งปันบทความนี้ให้เพื่อนๆ